Eigentumserwerb eines grundstücks



Der Eigentumserwerb eines Grundstücks unterliegt im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmten Voraussetzungen, die eingehalten werden müssen, damit der Erwerb wirksam ist. Zu differenzieren ist zwischen dem Erwerb von einem Grundstück und dem Kaufvertrag. Der Kaufvertrag regelt alle Rechte und Pflichten der Kaufvertragsparteien und gibt den Umfang und den Grund für das Erwerbsgeschäft vor. Um ein Grundstück wirksam zu erwerben und damit Eigentümer des Grundstücks zu werden, bedarf es im Wesentlichen vier Schritten, die vorgenommen werden müssen.

Erster Schritt: Auflassung

Zunächst einmal muss die Auflassung stattfinden. Die Auflassung ist im Grunde die Einigung über den Eigentumserwerb. Sie wird häufig konkludent mit Abgabe der Willenserklärungen für den Kaufvertrag abgegeben. Notwendig ist, dass die Auflassung vor einer zuständigen Stelle abgegeben wird, das heißt, dass die Parteien beide anwesend bei der zuständigen Stelle erklären, dass sie sich über den Erwerb oder Verkauf des Grundstücks einig sind. Die zuständige Stelle ist in Deutschland in der Regel jeder deutsche Notar. Im Ausland können Konsulbeamte die zuständige Stelle darstellen. Für die Auflassung ist es nicht notwendig, dass diese in Schriftform erfolgt. Da ein Grundstückskaufvertrag aber vor einem Notar beurkundet werden muss, ist es in der Regel so gängig, dass auch die Auflassung in Schriftform, eventuell auch mit Beurkundung, stattfindet.

Zweiter Schritt: Eintragung

Zum Grundstückserwerb ist es erforderlich, dass dieser in das Grundbuch eingetragen wird. Dafür wird der alte Eigentümer als Eigentümer im Grundbuch gestrichen und der neue Eigentümer als neuer Eigentümer dort eingetragen. Für die Eintragung muss der Erwerber mit Zustimmung des alten Eigentümers einen Antrag auf Grundbuchänderung beim Grundbuchamt stellen. Dies ist zwar mit Kosten verbunden, ist aber für den Eigentumsübergang unerlässlich. In der Praxis wird der Antrag auf Eintragung im Grundbuch häufig vom Notar übernommen. Dann müssen sich die Parteien nicht darum kümmern, sondern können dies dem Notar überlassen. Er kümmert sich dann auch darum, dass alle notwendigen Unterlagen, die zur Eintragung erforderlich sind, an das Grundbuchamt gelangen.

Dritter Schritt: Berechtigung

Für den Grundstückserwerb ist es notwendig, dass der Veräußerer zu dieser Verfügung berechtigt ist. Das ist er in der Regel, wenn er selbst Eigentümer des Grundstücks ist. Es kann aber auch sein, dass der Veräußerer von dem Eigentümer ermächtigt worden ist, eine Verfügung über das Grundstück vorzunehmen, denn auch bei dem Erwerb oder der Veräußerung eines Grundstücks können sich die Parteien eines Stellvertreters bedienen.

Vierter Schritt: Fehlende Berechtigung

Liegt die Berechtigung des Veräußerers nicht vor, dann kommt es in der Regel nicht zu einem Eigentumserwerb durch den Empfänger. Ausnahmsweise kann aber dennoch Eigentum übertragen werden, wenn der Empfänger gutgläubig ist. Das ist er, wenn er davon ausgehen konnte, dass der Veräußerer zur Veräußerung berechtigt gewesen ist. Bei dem Erwerb eines Grundstücks nimmt man das an, wenn der Veräußerer als Berechtigter im Grundbuch steht. Ist zum Beispiel ein falscher Eigentümer im Grundbuch eingetragen und will dieser falsche Eigentümer das Grundstück veräußern, dann kann der Erwerber davon ausgehen, dass der, für den sich die Eigentümerstellung aus dem Grundbuch ergibt, auch berechtigt ist, das Grundstück zu veräußern. Dann erwirbt er, trotz dass der wirkliche Eigentümer gar nicht am Grundstückserwerb beteiligt war, das Eigentum an dem Grundstück.


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